Afecta solo a los extranjeros no comunitarios (aunque residan en España) y no es habitual, sin embargo, en determinadas zonas, la adquisición por ellos de bienes inmuebles o derechos reales necesita la obtención previa e inexcusable de autorización militar al respecto. En Torrevieja y Orihuela hay determinadas zonas con dichas restricciones, pida información previa. Se regula en la Ley 8/1975 y su Reglamento aprobado por RD 689/1978. Es una restricción que parece obsoleta en los tiempos actuales, pero está plenamente vigente y hay que tenerla muy en cuenta pues sus efectos pueden impedir la venta a un no comunitario.
Dicho reglamento dice en su artículo 40. 1. "A los efectos establecidos en los artículos anteriores, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentos públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren.". Es decir, la autorización es siempre previa a la escritura.
Es un supuesto de inscripción obligatoria y dentro de un plazo porque el art. 41-3 establece ". La falta de inscripción de los títulos indicados que se otorguen a partir de la entrada en vigor de este Reglamento, dentro de los dieciocho meses siguientes a sus respectivas fechas, determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos y concesiones, de lo cual deberán hacer advertencia expresa los Notarios autorizantes en las correspondientes escrituras."
Es decir podría exigirse incluso la repetición de la venta si transcurre dicho plazo. Y así lo establece la Direccion General de los Registros y el Notariado en resolución de 16 de octubre 2015 (BOE 5-nov-15) en un caso de venta bajo la condición de obtener posteriormente dicha autorización, pues la autorización señalada debería haberse exigido ya en el mismo momento de la autorización notarial y su ausencia en el momento de prestarse el consentimiento contractual constituye una causa de ineficacia del contrato; como señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1983. Supone el incumplimiento o no concurrencia de la «condictio iuris» (la autorización) exigida con carácter imperativo por el ordenamiento insubsanable, produciendo una ineficacia registral definitiva. Podrá ser objeto de un nuevo otorgamiento, pero sin la prioridad del primer asiento de presentación.
En caso de adquirirse por herencia, el sistema es menos rígido, se regula en el artículo 46 que establece un plazo para obtener la autorización o bien vender en el plazo de un año, y no desde el fallecimiento de la persona de quien se hereda sino desde que pueda ejercitar sus facultades como heredero. Concretamente dice el artículo 46:
1. Cuando la adquisición de fincas o la constitución de derechos reales sobre las mismas a favor de extranjeros se verifique por título hereditario universal o singular, los interesados deberán solicitar la autorización exigida por el artículo 37 de este Reglamento en el plazo de tres meses, o proceder a la enajenación de los bienes en el término de un año, contados ambos desde que el adquirente pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o del derecho real de que se trate.
2. Transcurrido el plazo de un año sin haberlo enajenado, o el mismo plazo contado a partir de la fecha en que se negó la autorización solicitada, el Ministerio de Defensa podrá proceder a la expropiación forzosa con arreglo a lo previsto en el artículo 44.
3. Iguales plazo y consecuencias serán aplicables a los casos en que un súbdito español pierda esta nacionalidad y cuando por disolución de Sociedad se adjudiquen derechos reales sobre bienes inmuebles a un titular extranjero.
Todos los nacionales de países no comunitarios, entre los que hay que incluir a Gran Bretaña desde el 1 de enero de 2021, (salvo Islandia, Liechtenstein, Suiza y Noruega, que no lo necesitan al haber suscrito el acuerdo de libre circulacion con la Unión) que quieran comprarse una propiedad en la zona de Cartagena, del estrecho de Gibraltar, en la bahía de Cádiz, la frontera con Portugal o con Francia y la costa gallega, dependiendo de la zona, pueden necesitar la autorización expresa del Ministerio de Defensa.
SITUACION ACTUAL Julio 2021: Una de las causas que eliminan la necesidad de autorización militar es que los planes de urbanismo estén aprobados por el Ministerio de Defensa, art. 16 Ley, pues bien la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa ha elaborado la orden de servicio 1/2021 de 22 de julio en el que, con una interpretación adecuada a las circunstancias sociales actuales, considera informados favorablemente todos los planes de urbanismo de las poblaciones afectadas, por lo que ya no es necesario autorización militar en fincas urbanizadas, y sigue siendo necesaria en fincas rústicas, poblaciones fronterizas o Ceuta y Melilla. La definición de lo que se entiende por SUELO URBANIZADO se encuentra en el artículo 21, números 3 y 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Asi lo entiende la Rs de la DGFPySJ de 25 octubre de 2022. Y en cuanto a que se entiende por POBLACIÓN FRONTERIZA, la Dirección Gral. en Resolución de 25 de mayo de 2023 considera como tales a los que lindan con otro país, incluso de la Unión Europea, y entiende que la ley, cuando alude a «población» se está refiriendo al municipio, y, por tanto, basta que éste sea fronterizo para que se incluya en la limitación cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.
Para conseguir el permiso los extranjeros no comunitarios han de presentar ante la autoridad militar de su región un certificado de antecedentes penales, fotocopia del pasaporte y de tarjeta de residencia en caso de tenerla, croquis detallado de la planta de la vivienda a escala no inferior a 1/500 y un plano de situación de la propiedad para determinar su relación con el núcleo urbano próximo.
Concretamente los documentos necesarios para pedir la autorización son los siguientes:
a) Instancia (por duplicado) firmada por el interesado o persona con poder y dirigida al EXCMO. SR. MINISTRO DE DEFENSA-MADRID, haciendo constar los siguientes datos:
DEL SOLICITANTE:
Nombre completo, nacionalidad, domicilio en su país y domicilio en España si lo tiene, número del pasaporte, fecha y lugar de expedición, número de la tarjeta de residente (en el caso de serlo). Si tiene nombrado un representante, se incluirán igualmente todos sus datos en la instancia. Se añadirá además el nombre y la nacionalidad del actual propietario que vende, cede, etc. Asimismo se indicará una dirección EN ESPAÑA y teléfono a efectos de comunicaciones.
DE LO QUE SE SOLICITA:
SI ES UNA FINCA O TERRENO: Situación (Municipio, Localidad, Isla). La cabida o superficie del terreno, finca, etc. Distancia reducida a la costa. Se indicará la distancia a cualquier instalación militar próxima, si se conoce su existencia. Si en el terreno se encuentra construida UNA CASA, VIVIENDA, EDIFICACIÓN, ETC., O BIEN, SI SE PRETENDE CONSTRUIR, se indicará LA SUPERFICIE DE SUELO TOTAL CONSTRUIDA, ASÍ COMO EL Nº DE ALTURAS.
OTROS DATOS NECESARIOS DE LA INSTANCIA
A SER POSIBLE SE RESEÑARÁN LOS DATOS REGÍSTRALES que figuran en la escritura de propiedad del vendedor, INSCRIPCIÓN (Tomo, Libro, Folio, etc.). COMO MÍNIMO SE RESEÑARÁ LA REFERENCIA CATASTRAL.
b) Con la referida instancia se acompañarán por duplicado (original y 1 copia) los documentos siguientes:
1. Si el comprador es persona física:
1.1. Fotocopia compulsada del PASAPORTE(*), sin caducar.
1.2. Certificado de Penales del País de RESIDENCIA HABITUAL (sin caducar(**) , y deberá traducirse(*) en el caso de que no lo esté).
1.3 Si es Residente, fotocopia compulsada del permiso de Residencia.
2. Si el comprador es persona jurídica:
2.1. Documento acreditativo de participación de personas físicas o escritura de constitución, incluidos sus estatutos, y de sus posibles modificaciones.
2.2. Certificación expedida por la persona a quien corresponda la administración o representación de la entidad, relativa a la participación de personas físicas o jurídicas extranjeras en el capital y en los órganos sociales.
3. CROQUIS de escala comprendida entre 1/5000 y 1/25000, en el que se situará el terreno, finca, casa, etc. Se indicará asimismo en este plano, la distancia a la costa. En caso de encontrarse próxima una instalación Militar, deberá indicarse igualmente la distancia a la misma.
4. Plano DE LA FINCA a escala no inferior a 1/500. Si se piensa construir o realizar obras, se acompañará el correspondiente anteproyecto o proyecto y la memoria explicativa.
5. Si la instancia o solicitud es firmada por una persona autorizada, debe acreditar este punto con la correspondiente aportación de una ESCRITURA DE PODER.
(*) Deberá ser traducido, si no lo esta, por un interprete jurado con firma registrada en el Ministerio de Asuntos Exteriores de España. En este caso será firmado y sellado convenientemente por dicho traductor.
(**) Cuando en el certificado no conste la fecha de caducidad, se le aplicara la legislación Española, 90 días desde su expedición.
nota: si el solicitante tiene su residencia habitual en España, no necesita aportar certificado de penados y rebeldes (buena conducta), deberá acompañar a la instancia un documento en el que figure: “autorizo a la jefatura de la 3ª subinspección general del ejército (pirenaica), para que pueda consultar telemáticamente mis datos obrantes en el ministerio de justicia (registro central de penados y rebeldes)”.
