Consideraciones Generales

    El hecho de no ser de nacionalidad española o de no residir en España no afecta, en general, a sus derechos y obligaciones, que son similares a los de los españoles y  residentes, no obstante existen algunas particularidades. Así, las inversiones extranjeras en España son, en general, libres, aunque en ocasiones es preciso realizar alguna comunicación (vea instrucciones) con fines estadísticos o de control, normalmente con posterioridad a la escritura, como en la constitución de sociedades, y a veces con carácter previo como ocurre con inversiones procedentes de paises considerados paraisos fiscales.(Ver trabajo y lista actualizada). (Esquema general de la anterior normativa de inversiones extranjeras).

    Tras la publicación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores el sistema ha sido modificado,  en general  restringiendo la liberalización existente, por ej.  hace falta comunicación posterior en compras de inmuebles superiores a 500,000 € (Antes 3 millones) y en participación en sociedades y otras entidades en mas del 10% del capital (no sujetos a control los incrementos en las participaciones empresariales por parte de un accionista que ya tenga una participación superior al 10 por ciento y que no vayan acompañados de cambios en el control). Art. 4 y 14. según el articulo 5 de "Aquellas inversiones que se encuentren en los supuestos del artículo 4, con origen inmediato o último en jurisdicciones no cooperativas, reguladas en la Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero, por la que se determinan los países y territorios, así como los regímenes fiscales perjudiciales, que tienen la consideración de jurisdicciones no cooperativas, deberán declararse:

Con carácter previo  a la realización de la inversión y aplicando los umbrales correspondientes:

1.º En el caso de las inversiones recogidas en las letras a) a g) del artículo 3, si la participación extranjera supera el 50 por ciento de la sociedad española destinataria de la inversión.

2.º En el caso de las inversiones recogidas en la letra h) del artículo 4.

b) Con carácter posterior a la inversión en su integridad, sin aplicación de umbrales.

  Las formas de inversión a comunicar son, concretamente, las siguientes:

a) Participación en 10 por ciento o más en sociedades españolas.
b) La adquisición de participaciones y acciones en instituciones de inversión colectiva y entidades de inversión colectiva de carácter cerrado (fondos de inversión libre, fondos inmobiliarios, fondos de capital-riesgo, fondos de inversión alternativos y otras inversiones, alcanzado el 10 por ciento o más el porcentaje de propiedad extranjera.
c) Aportación de capital al patrimonio neto de sociedades españolas con idéntica participación antes señalada.
d) La constitución y la ampliación de la dotación en España de sucursales de no residentes.
e) La financiación a sociedades españolas o sucursales procedente de empresas del mismo grupo a través de depósitos, créditos, préstamos, valores negociables o cualquier otro instrumento de deuda, cuyo importe supere 1.000.000 de euros y, además, su periodo de amortización sea superior a un año natural.
f) La reinversión de beneficios en sociedades españolas, siempre y cuando sean realizadas por un inversor no residente que ostente una participación igual o superior al 10 por ciento del capital social de la sociedad española.
g) Otras formas de inversión como son la constitución o formalización de contratos de cuentas en participación, uniones temporales de empresas, fundaciones, agrupaciones de interés económico, o comunidades de bienes; o la participación en
cualquiera de ellas cuando la participación del inversor no residente represente un porcentaje igual o superior al 10 por ciento del valor total y, además, sea superior a 1.000.000 de euros.
h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros

Entra en vigor el 1 de septiembre de 2023. Está pendiente de su desarrollo normativo.

Hace falta autorización previa para inversiones en áreas restringidas de interés para la defensa,  sanidad o interés publico, etc. etc. Las autorizaciones se solicitaran a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones de la Secretaría de Estado de Comercio. Las de más de 5 millones las resuelve el Consejo de Ministros.

Aquí hay un resumen de la nueva disposición

La Notaría le asesorará y rellenará y enviará la mayoría de dichos formularios en los  casos en que sean necesarios, consúltenos.

   El  Artículo 63 de Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, modificado por el apartado dos de la disposición final undécima de la Ley 25/2015, de 28 de julio, establece que "Los extranjeros no residentes que se propongan entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital podrán solicitar el visado de estancia, o en su caso, de residencia para inversores..." En dicha Ley se especifica las cuantías y modalidades de dicha inversión que puede ser inmobiliaria (de 500.000 €), depósito bancario (1.000.000€) o de otro tipo (2.000.000€)  o un proyecto empresarial que vaya a ser desarrollado en España y que sea considerado y acreditado como de interés general, para lo cual se valorará el cumplimiento de al menos una de las siguientes condiciones:1.º Creación de puestos de trabajo. 2.º Realización de una inversión con impacto socioeconómico de relevancia en el ámbito geográfico en el que se vaya a desarrollar la actividad. 3.º Aportación relevante a la innovación científica y/o tecnológica.
   La medida se dirige a los inversores, emprendedores, determinados trabajadores de una misma empresa, profesionales altamente cualificados e investigadores, así como a los cónyuges, parejas de hecho, ascendientes a cargo e hijos.

 

HomeAutorización Militar

Autorización Militar

   Afecta solo a los extranjeros no comunitarios (aunque residan en España) y no es habitual, sin embargo, en determinadas zonas, la adquisición por ellos de bienes inmuebles o derechos reales necesita la obtención previa e inexcusable de autorización militar al respecto. En Torrevieja y Orihuela hay determinadas zonas con dichas restricciones, pida información previa. Se regula en la Ley 8/1975 y su Reglamento aprobado por RD. 689/1978. Es una restricción que parece obsoleta en los tiempos actuales, pero está plenamente vigente y hay que tenerla muy en cuenta pues sus efectos pueden impedir la venta a un no comunitario.

   Dicho reglamento dice en su artículo 40. 1. "A los efectos establecidos en los artículos anteriores, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentos públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren.". Es decir, la autorización es siempre previa a la escritura.

   Es uno de los pocos  supuestos de inscripción obligatoria y dentro de un plazo porque el art. 41-3 establece ". La falta de inscripción de los títulos indicados que se otorguen a partir de la entrada en vigor de este Reglamento, dentro de los dieciocho meses siguientes a sus respectivas fechas, determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos y concesiones, de lo cual deberán hacer advertencia expresa los Notarios autorizantes en las correspondientes escrituras."

    Es decir podría  exigirse incluso la repetición de  la venta si transcurre dicho plazo. Y así lo establece la Direccion General de los Registros y el Notariado en resolución de 16 de octubre 2015 (BOE 5-nov-15) en un caso de venta bajo la condición de obtener posteriormente dicha autorización, pues la autorización señalada debería haberse exigido ya en el mismo momento de la autorización notarial y su  ausencia en el momento de prestarse el consentimiento contractual constituye una causa de ineficacia del contrato; como señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 1983. Supone el incumplimiento o no concurrencia de la «condictio iuris» (la autorización)  exigida con carácter imperativo por el ordenamiento insubsanable, produciendo una ineficacia registral definitiva. Podrá ser objeto de un nuevo otorgamiento, pero sin la prioridad del primer asiento de presentación.

En caso de adquirirse por herencia, el sistema es menos rígido, se regula en el artículo 46 que establece un plazo para obtener la autorización o bien vender en el plazo de un año, y no desde el fallecimiento de la persona de quien se hereda sino desde que pueda ejercitar sus facultades como heredero. Concretamente dice el artículo 46:

1. Cuando la adquisición de fincas o la constitución de derechos reales sobre las mismas a favor de extranjeros se verifique por título hereditario universal o singular, los interesados deberán solicitar la autorización exigida por el artículo 37 de este Reglamento en el plazo de tres meses, o proceder a la enajenación de los bienes en el término de un año, contados ambos desde que el adquirente pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o del derecho real de que se trate.

2. Transcurrido el plazo de un año sin haberlo enajenado, o el mismo plazo contado a partir de la fecha en que se negó la autorización solicitada, el Ministerio de Defensa podrá proceder a la expropiación forzosa con arreglo a lo previsto en el artículo 44.

3. Iguales plazos y consecuencias serán aplicables a los casos en que un súbdito español pierda esta nacionalidad y cuando por disolución de Sociedad se adjudiquen derechos reales sobre bienes inmuebles a un titular extranjero.

  Es decir la referida normativa, como nos recuerda la Direccion general en Rs de 15-Dic-2023. impone dos requisitos para la plena validez de estas adquisiciones que operan como condictio iuris: (i) Obtención de la pertinente autorización militar de la adquisición (ii) e inscripción de tales actos o contratos en el Registro de la Propiedad, fijando un plazo para el cumplimiento de ambos requisitos.

 1 Sobre la autorización militar: La autorización militar es preceptiva tanto en el caso de adquisiciones inter vivos como mortis causa, si bien su régimen es distinto: a) Inter vivos: Es preceptiva la obtención con carácter previo al otorgamiento de la escritura. b) Mortis causa: se amplía el plazo a tres meses desde que el adquirente pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o derecho real de que se trate (arts. 18 y 25 de la ley), debiendo los notarios autorizantes, en todo caso, hacer advertencia expresa en las respectivas escrituras. Lo determinante es que la solicitud se presente dentro de los tres meses, sin que sea imputable al interesado el retraso de la Administración en expedir la autorización.

2 Sobre la inscripción: Se debe inscribir la escritura en un único plazo de dieciocho meses, si bien el día inicial del cómputo no es siempre el mismo. Además, el plazo es ampliable a veinticuatro meses en los casos en que, sin culpa del adquirente, los referidos títulos estén pendientes de la liquidación del Impuesto de Transmisiones o de cualquier otra formalidad que impida la inscripción (art. 21 de la ley). Sobre el cómputo del plazo para la inscripción en caso de varios títulos públicos sucesivos: Cuando se hayan otorgado varios títulos públicos sucesivos que, considerados conjuntamente conforman o constituyen el título adquisitivo, el plazo para la inscripción debe comenzar a contarse desde la fecha del último título.


   Todos los nacionales de países no comunitarios, entre los que hay que incluir a Gran Bretaña desde el 1 de enero de 2021, (salvo Islandia, Liechtenstein, Suiza y Noruega, que no lo necesitan al haber suscrito el acuerdo de libre circulación con la Unión) que quieran comprarse una propiedad en la zona de Cartagena, del estrecho de Gibraltar, en la bahía de Cádiz, la frontera con Portugal o con Francia y la costa gallega, dependiendo de la zona, pueden necesitar la autorización expresa del Ministerio de Defensa.

SITUACIÓN ACTUAL Julio 2021: Una de las causas que eliminan la necesidad de autorización militar es que los planes de urbanismo estén aprobados por el Ministerio de Defensa, art. 16 Ley, pues bien la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa ha elaborado la orden de servicio 1/2021 de 22 de julio en el que, con una interpretación adecuada a las circunstancias sociales actuales, considera informados favorablemente todos los planes de urbanismo de las poblaciones afectadas, por lo que ya no es necesario autorización militar en fincas urbanizadas, y sigue siendo necesaria en  fincas rústicas, poblaciones fronterizas o Ceuta y Melilla. La definición de lo que se entiende por SUELO URBANIZADO se encuentra  en el artículo 21, números 3 y 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Así lo entiende la Rs de la DGFPySJ de 25 octubre de 2022. Y en cuanto a que se entiende por POBLACIÓN FRONTERIZA, la Dirección Gral. en Resolución de 25 de mayo de 2023 considera como tales a los que lindan con otro país, incluso de la Unión Europea, y entiende que la ley, cuando alude a «población» se está refiriendo al municipio, y, por tanto, basta que éste sea fronterizo para que se incluya en la limitación cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.


Para conseguir el permiso los extranjeros no comunitarios han de presentar ante la autoridad militar de su región un certificado de antecedentes penales, fotocopia del pasaporte y de tarjeta de residencia en caso de tenerla, croquis detallado de la planta de la vivienda a escala no inferior a 1/500 y un plano de situación de la propiedad para determinar su relación con el núcleo urbano próximo.

Concretamente los documentos necesarios para pedir la autorización son los siguientes (Consultar con el Ministerio previamente, pueden haber variado):

a) Instancia (por duplicado) firmada por el interesado o persona con poder y dirigida al EXCMO. SR. MINISTRO DE DEFENSA-MADRID, haciendo constar los siguientes datos:

DEL SOLICITANTE:

Nombre completo, nacionalidad, domicilio en su país y domicilio en España si lo tiene, número del pasaporte, fecha y lugar de expedición, número de la tarjeta de residente (en el caso de serlo). Si tiene nombrado un representante, se incluirán igualmente todos sus datos en la instancia. Se añadirá además el nombre y la nacionalidad del actual propietario que vende, cede, etc.  Asimismo se indicará una dirección EN ESPAÑA y teléfono a efectos de comunicaciones.

DE LO QUE SE SOLICITA:

SI ES UNA FINCA O TERRENO: Situación (Municipio, Localidad, Isla). La cabida o superficie del terreno, finca, etc. Distancia reducida a la costa. Se indicará la distancia a cualquier instalación militar próxima, si se conoce su existencia. Si en el terreno se encuentra construida UNA CASA, VIVIENDA, EDIFICACIÓN, ETC., O BIEN, SI SE PRETENDE CONSTRUIR, se indicará LA SUPERFICIE DE SUELO TOTAL CONSTRUIDA, ASÍ COMO EL Nº DE ALTURAS.

OTROS DATOS NECESARIOS DE LA INSTANCIA

A SER POSIBLE SE RESEÑARÁN LOS DATOS REGÍSTRALES que figuran en la escritura de propiedad del vendedor, INSCRIPCIÓN (Tomo, Libro, Folio, etc.). COMO MÍNIMO SE RESEÑARÁ LA REFERENCIA CATASTRAL.

b) Con la referida instancia se acompañarán por duplicado (original y 1 copia) los documentos siguientes:

1. Si el comprador es persona física:

1.1. Fotocopia compulsada del PASAPORTE(*), sin caducar.

1.2. Certificado de Penales del País de  RESIDENCIA HABITUAL (sin caducar(**) , y deberá traducirse(*) en el caso de que no lo esté).

1.3 Si es Residente, fotocopia compulsada del permiso de Residencia.

2.  Si el comprador es persona jurídica:

2.1. Documento acreditativo de participación de personas físicas o escritura de constitución, incluidos sus estatutos, y de sus posibles modificaciones.

2.2. Certificación expedida por la persona a quien corresponda la administración o representación de la entidad, relativa a la participación de personas físicas o jurídicas extranjeras en el capital y en los órganos sociales.

3. CROQUIS de escala comprendida entre 1/5000 y 1/25000, en el que se situará el terreno, finca, casa, etc. Se indicará asimismo en este plano, la distancia a la costa. En caso de encontrarse próxima una instalación Militar, deberá indicarse igualmente la distancia a la misma.

4. Plano DE LA FINCA a escala no inferior a 1/500. Si se piensa construir o realizar obras, se acompañará el correspondiente anteproyecto o proyecto y la memoria explicativa.

5. Si la instancia o solicitud es firmada por una persona autorizada, debe acreditar este punto con la correspondiente aportación de una ESCRITURA DE PODER.

(*) Deberá ser traducido, si no lo esta, por un interprete jurado con firma registrada en el Ministerio de Asuntos Exteriores de España. En este caso será firmado y sellado convenientemente por dicho traductor.

(**) Cuando en el certificado no conste la fecha de caducidad, se le aplicara la legislación Española, 90 días desde su expedición.

nota: si el solicitante tiene su residencia habitual en España, no necesita aportar certificado de penados y rebeldes (buena conducta), deberá acompañar a la instancia un documento en el que figure: “autorizo a la jefatura de la 3ª subinspección general del ejército (pirenaica), para que pueda consultar telemáticamente mis datos obrantes en el ministerio de justicia (registro central de penados y rebeldes)”.

 
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