Es el contrato por el que una persona transmite a otra que adquiere, una cosa (vivienda, automóvil, acciones,..) a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente. Cuando es un cambio por otro bien distinto del dinero se llama permuta.
Nos vamos a referir a la compra de bien inmueble (vivienda, locales, garajes) por ser la más común en la notaria. En algunos casos hay normas especiales, como ocurre con la conocida antes como multipropiedad ahora denominada como aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico regulado en la Ley 4/2012, de 6 de julio (ver su artículo 25).
Documentación necesaria:
- Escritura o título de propiedad.
- Recibo de contribución. En su defecto deberá aportarse la Referencia Catastral del inmueble para obtener la notaría el certificado gráfico y catastral. El notario remitirá información al Catastro para su actualización, y en su caso, sg. art. 18 de la Ley del Catastro, su rectificación. Ver estudio.
- Documentos de identidad. Si fueran sociedades, los poderes correspondientes o el nombramiento y vigencia del cargo del representante. En caso de que el vendedor se encuentre en situación de Concurso de Acreedores habrá que respetar las normas de administración y disposición establecidas por el Tribunal. Con efectos al mes de abril de 2014 se ha creado un Registro Público de resoluciones concursales, que es gratuito.
- Todos los comparecientes deben exhibir el original del N.I.F (Número de Identificación Fiscal) que coincide con el número del D.N.I. español, o los extranjeros el N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), para que puedan pagarse los impuestos e inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad
- Documentación relativa a medios de pago (en todo caso fechas y forma de los pagos y, si se dispone de ellos, documentos acreditativos de los pagos o al menos indicación de los Bancos de origen y destino de los fondos). Esto es, deberá indicarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento de la escritura, o queda aplazado, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes. Si el otorgante se negara a identificar en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario debe advertir, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Agencia Tributaria la información. Se regula en el art. 24 de la Ley del Notariado, y en el art. 177 del Reglamento Notarial.
- Aportar impreso S-1 (es una declaración al Banco de España que se hace en las entidades financieras) cuando se efectúen, en el territorio nacional, pagos en metálico o se utilicen cheques al portador por importes superiores a 100.000 euros. También deberán declararse en la frontera las cantidades superiores a los 10.000 euros que se introduzcan en España en metálico o cheque al portador (los importes se aplican por persona y operación en sentido amplio, consulten en la Notaría). Formulario S-1. Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo.
- Mientras no se acrediten los medios de pago no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad (art. 254 Ley Hipotecaria).
- Tenga en cuenta que conforme a la Ley 7/2012, de 29 de octubre, en su redacción por la Ley 11/2021, de 9 de julio, está limitado el uso de efectivo si interviene un profesional. Concretamente establece: "Artículo 7. Limitaciones a los pagos en efectivo. Uno. Ámbito de aplicación.
- 1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros (antes 2.500 euros) o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros (antes 15.000 euros) o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional. Hacienda lo ha interpretado de forma muy rigurosa entendiendo que no caben pagos parciales en efectivo (ni un euro) en las operaciones que excedan de dichos límites. Ver consulta.
2. A efectos del cálculo de las cuantías señaladas en el apartado anterior, se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos en que se haya podido fraccionar la entrega de bienes o la prestación de servicios.
3. Se entenderá por efectivo los medios de pago definidos en el artículo 34.2 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
4. A efectos de lo dispuesto en esta Ley, y respecto de las operaciones que no puedan pagarse en efectivo, los intervinientes en las operaciones deberán conservar los justificantes del pago, durante el plazo de cinco años desde la fecha del mismo, para acreditar que se efectuó a través de alguno de los medios de pago distintos al efectivo. Asimismo, están obligados a aportar estos justificantes a requerimiento de la AEAT.
5. Esta limitación no resultará aplicable a los pagos e ingresos realizados en entidades de crédito."
- Si se transmite un piso, local, o garaje de un edificio en régimen de propiedad horizontal deberá aportarse certificado del Secretario con el visto Bueno del presidente relativo al estado de los gastos de comunidad, aunque la escritura, estando de acuerdo el comprador, puede otorgarse sin el certificado sobre la base de las declaraciones del vendedor. Lo exige la ley de propiedad horizontal en su artículo 9.1. e) en la redacción de la la Ley 8/2013, de 26 de junio (que aumenta de 2 a 4 años la responsabilidad):
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
El adquirente de una vivienda, garaje o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad corriente en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. - Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. El Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios o unidades de edificio, un certificado de eficiencia energética (inscrito en un registro especial) que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los mismos. Duran diez años, salvo si calificación energética es de la categoria G, que dura 5. Su falta no impide hacer la escritura ni la inscripción en el Registro pero podría dar lugar a la imposición de sanciones al transmitente o al arrendador. Los supuestos concretos de inclusión y de exclusión de edificaciones estan contenidos en el articulo 3 de dicho decreto. Concretamente se excluyen del ámbito de aplicación:
- a) Edificios protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto, siendo la autoridad que dicta la protección oficial quien determine los elementos inalterables.
b) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
c) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética. Aquellas zonas que no requieran garantizar unas condiciones térmicas de confort, como las destinadas a talleres y procesos industriales, se considerarán de baja demanda energética.
d) Edificios independientes, es decir, que no estén en contacto con otros edificios y con una superficie útil total inferior a 50 m2.
e) Edificios que se compren para su demolición o para la realización de las reformas definidas en el apartado d) del artículo 3.1. Estos edificios estarán exentos de la obtención del certificado de eficiencia energética de edificio existente de acuerdo con el artículo 10, sin perjuicio, en su caso, del cumplimiento del artículo 9 una vez se vaya a acometer la reforma, según lo referido en el apartado d) del artículo 3.1.
Para hacer efectiva la exclusión recogida en este apartado f), el propietario del edificio o de parte del edificio, según corresponda, realizará una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios. No obstante, el órgano competente de la comunidad autónoma podrá regular un procedimiento más exigente.
- Infórmese en el apartado referente a no residentes sobre zonas militares en ciertas zonas de España, para adquisiciones por extranjeros de nacionalidad no comunitaria, incluso residentes, aunque tras la reciente interpretación por el Ministerio de defensa, orden de servicio 1/2021 de 22 de julio, excluyendo a las sitas en zonas urbanas, su necesidad se limita a la adquisición de fincas rústicas, (a las que, atención, se asimilan las situadas en zonas no declaradas urbanas), poblaciones fronterizas o en Ceuta y Melilla. Enlace
- Hay normativa especial en caso de transmisión de concesiones de viviendas sujetas a la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral que modifica la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Se permite la transmisión mortis causa, comunicando en cuatro años la subrogación en los derechos y obligaciones de la concesión, también la transmisión intervivos pero previa autorización.
- MATRIMONIO: Debe manifestarse al notario, para redactar correctamente la escritura de compra, el régimen matrimonial, sobre todo si existe cualquier acuerdo matrimonial pactando un régimen económico distinto al habitual (capitulaciones).
-
Para determinar la ley aplicable a las relaciones económicas entre cónyuges:
A) Para matrimonios anteriores al 29 de Enero de 2019, la norma de conflicto aplicable es la del artículo 9.2 del Código Civil cuando establece que “los efectos del matrimonio se regirán por la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo; en defecto de esta ley, por la ley personal o de la residencia habitual de cualquiera de ellos, elegida por ambos en documento auténtico otorgado antes de la celebración del matrimonio; a falta de esta elección, por la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración, y, a falta de dicha residencia, por la del lugar de celebración del matrimonio”.
B) Por el contrario, y sin perjuicio de las disposiciones transitorias establecidas en el artículo 69 del nuevo Reglamento de la Unión Europea, a partir del 29 de enero de 2019, y sólo respecto de los matrimonios celebrados con posterioridad a dicha fecha de 29 de enero de 2019, cuando las normas de conflicto vienen determinadas por los artículos 20 a 25 del Reglamento (UE) número 2016/1103, de 24 de junio de 2016, que tratan de buscar una mayor proximidad entre la ley aplicable y los lugares donde se ha desarrollado la relación matrimonial.
Así, en defecto de elección de los cónyuges, optando antes o durante el matrimonio por la ley de residencia habitual o de la nacionalidad de los futuros contrayentes, de los cónyuges, o de uno de ellos, los citados preceptos consideran como primera ley aplicable, ya no la de la nacionalidad sino:
1) la de la residencia habitual común de los cónyuges inmediatamente después del matrimonio;
2) en su defecto, la de la nacionalidad común de los consortes en el momento de la celebración del matrimonio;
3) a falta de las dos anteriores, es decir, a falta de una primera residencia habitual común, o teniendo los cónyuges distinta nacionalidad en el momento de celebrarse el matrimonio, la ley aplicable será la del Estado con el que los cónyuges presenten una relación más próxima, lo que se fijará por el Notario o funcionario competente teniendo en cuenta todas las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del matrimonio; todo ello sin perjuicio de que, en casos excepcionales, y cuando el matrimonio haya fijado su última residencia habitual común durante un período de tiempo considerablemente más largo que aquél de su primera residencia habitual común – demostrando que se basaron en la ley de dicho Estado para organizar sus relaciones patrimoniales -, pueda la autoridad judicial competente, a instancia de cualquiera de los cónyuges, determinar que es la ley de ese último Estado en que fijaron su última residencia habitual común la que debe aplicarse, sin perjuicio de los derechos de terceros.
- En la Comunidad Valenciana se reguló la unión de hecho inscrita en la ley valenciana 5/2012 de 15 de octubre, recurrida por el Gobierno ante el Constitucional, quien, el 3-12-2013, autoriza su aplicación provisional, menos respecto a los derechos sucesorios reconocidos en el art. 14 y anulados directamente, pero en Sentencia de fecha 9 de junio de 2016, publicada en el BOE de 9 de julio de 2016 (por tanto, vigente a partir del día siguiente, o sea 10 de julio de 2016) realiza un recorte tan radical, que ha quedado prácticamente sin contenido. Ya no es necesario indicar si existe o no unión de hecho en las escrituras sobre vivienda habitual.
- Lo mismo ocurrió unos meses antes con la Ley de Régimen Económico Matrimonial Valenciana 10/2007 de 20 de marzo que establecía como régimen ordinario en defecto de pacto el de separación de bienes, pues el 28 de abril de 2016 ("solo" ocho años después del recurso) emite el T.C. SENTENCIA ANULANDO DICHA LEY en su totalidad por falta de competencia de la Comunidad Valenciana en materia civil, pero sin afectar "a las situaciones jurídicas consolidadas, (esto es, a los que se casaron entre el 1 de julio de 2008 y el 31 de mayo de 2016, en que se publico, QUE SEGUIRAN CASADOS EN SEPARACION DE BIENES), pues este Tribunal entiende que si durante la vigencia de la LREMV, que ahora se declara inconstitucional, los cónyuges sujetos al derecho civil foral valenciano no han hecho uso de su facultad de capitulación, se debe a su voluntad de someterse al régimen subsidiario en primer grado que aquélla establece ... Por lo demás, la declaración de nulidad de la LREMV no ha de afectar a las relaciones de los cónyuges con los terceros que, en todo caso, se regirán por el régimen matrimonial vigente en cada momento". Se aplica a los nuevos matrimonios celebrados desde su publicación en BOE de 31 de mayo de 2016, a los que ya se aplica el SISTEMA COMUN DE GANANCIALES.
- Aunque no es requisito necesario para otorgar la escritura de compraventa (si para el final de obra), la Ley Valenciana 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE), establece la necesidad de obtener una licencia municipal de ocupación (antigua cédula de habitabilidad), que tiene por objeto comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación. Se regula la existencia de una segunda licencia de ocupación. Así el articulo 33 dice que "transcurridos diez años desde la obtención de la primera licencia de ocupación será necesaria la renovación de la misma en los siguientes supuestos: Cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad o cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad.". Y el 34 que "Para obtener ulteriores licencias de ocupación, los propietarios deberán solicitarla al ayuntamiento, aportando certificado del facultativo competente de que el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita. Se aportará asimismo copia del Libro del Edificio correspondiente." Conforme a la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, se sustituye la licencia de ocupación por una declaración responsable del propio interesado, y así: "Artículo 214 Actuaciones sujetas a declaración responsable: Están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: ...d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas.". En los artículos siguientes se regulan las circunstancias de tal declaración.
- La ley de Ordenación de la edificación, en redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio regula las garantías del comprador que anticipe cantidades así como el seguro de edificación, que ahora puede sustituirse por un una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo.
- Las VIVIENDAS DE PROTECCION OFICIAL (VVPO) requieren que el adquirente la destine a residencia habitual, y que el precio de venta no supere unos valores máximos.
- La ley de la Vivienda Valenciana 8/2004 de 20 de octubre, la cual entró en vigor el 21 de abril de 2005, establece unos dchos. de tanteo y retracto. Incluso hace falta autorización para la venta y un certificado de idoneidad de vendedor y comprador para su transmisión en la Comunidad Valenciana respecto a las de protección PÚBLICA calificadas a partir del 22 agosto de 2007, como establece el articulo 45 del Reglamento Valenciano de Protección Pública a la Vivienda 75/2007 de 18 de mayo. Con la entrada en vigor de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, (en adelante LMFGAFOG) se ha dado un nuevo impulso al ejercicio de los derechos de adquisición preferente que ostenta la Generalitat en relación con la transmisión de viviendas de promoción pública y las sujetas a algún régimen de protección pública regulados en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, al darse una nueva redacción a los artículos 51, 52 y 53 del citado cuerpo legal. La actual redacción de los preceptos legales citados, operada por el artículo 82 LMFGAFOG, establece que la administración de la Generalidad ostenta los derechos de tanteo y retracto respecto de las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial, de las viviendas de promoción pública o construidas bajo cualquier régimen de protección pública, durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda a contar desde la calificación definitiva, a excepción de los supuestos legales que se citan (disolución comunidad). . Al mismo tiempo, se amplía el plazo para el ejercicio de estos derechos, que pasa a sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. La situación se resume en la CIRCULAR N.º 1/2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE VIVIENDA, REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA:
- LAS VIVIENDAS CON CALIFICACIÓN DEFINITIVA SUPERIOR A TREINTA AÑOS SON LIBRES POR HABER TRANSCURRIDO SU PERIODO DE PROTECCIÓN
- LAS VIVIENDAS CON CALIFICACIÓN DEFINITIVA POSTERIOR SON PROTEGIDAS CON LIMITACIÓN DE PRECIO
- LAS VIVIENDAS CON CALIFICACIÓN DEFINITIVA ANTERIOR A 20 DE ABRIL DE 2005 NO ESTÁN SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO por no estar previsto en su legislación reguladora, NI AL DEBER DE COMUNICACIÓN DE LA TRANSMISIÓN.
- LAS VIVIENDAS CON CALIFICACIÓN DEFINITIVA POSTERIORES A 20 DE ABRIL DE 2005, ESTÁN SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO Y A NOTIFICAR A LA ADMINISTRACIÓN LA INTENCIÓN DE VENTA
El número de expediente así como la fecha de calificación definitiva debe constar en la escritura de la vivienda El número de expediente se asimila a alguno de los tipos propuestos y varía en función de la provincia /A o 03 ALICANTE, CS o 12 CASTELLÓN, V o 46 VALENCIA)
Es decir, ESTÁN SUJETAS A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PRIVADA CON CALIFICACIÓN DEFINITIVA POSTERIOR AL 20 DE ABRIL DE 2005 Y TODAS LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PROMOCIÓN PÚBLICA, EXISTE OBLIGACIÓN DE NOTIFICAR A LA ADMINISTRACIÓN LA INTENCIÓN DE VENTA AL OBJETO DEL EJERCICIO DE ESTOS DERECHOS. PARA NOTIFICAR LA INTENCIÓN DE VENTA: La Tasa a abonar se calcula aplicando el 0,05% sobre el precio máximo de venta.
Impuestos:
DEL COMPRADOR: Si la compra es a un particular se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), que es a cargo del comprador, y se liquida tomando como base la declarada como precio de venta al tipo inicialmente del 7% , aunque tras la LEY 10/2012, de 21 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat Valenciana se subió al 8 por 100, y a partir del 6 de agosto de 2013 el DECRETO LEY 4/2013, de 2 de agosto, del Consell, por el que se establecen medidas urgentes para la reducción del déficit público y la lucha contra el fraude fiscal en la Comunitat Valenciana, modifica la ley 13/97 de 23 de diciembre de la Generalitat y establece como tipo general el 10%, y el 11% (desde el 2023) si excede de un millón de euros, y algunos tipos reducidos para supuestos especiales:
- El 8%: Adquisición de V.P.O. de protección pública de régimen general. Vivienda habitual menores de 35 años de mas de 180000 euros, (el 6% si es de menos valor), con determinado nivel de renta o empresarios jóvenes. Transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, con una serie de requisitos.
- 8%: Vehículos menos 13 años y mas 2000 centímetros de cilindrada o valor igual o superior a 20.000 euros. Embarcaciones recreo mas de 8 metros de eslora o valor igual o superior a 20.000 euros. Objetos de arte y antigüedades.
- El 6%: Demás BIENES MUEBLES, con cuotas fijas para vehículos de mas de 12 años (no históricos) y menos de 20.000 euros de valor. Y la adquisición de valores.
- el 4%: Adquisiciones de V.P.O. de régimen especial. Vivienda habitual familia numerosa con ingresos en conjunto que no excedan de 45.000 euros. Vivienda habitual discapacitados físicos (mas 64%) o psíquicos (mas del 33%).
- Viviendas de Protección oficial de promoción publica (6 u 8%) a personas disminuidas psíquica o físicamente.
- el 3% en algunos supuestos anteriores si el valor dela vivienda no excede de 180.000 euros.
Consulte en la página de la Generalitat los impuestos aplicables actualmente porque suelen variar anualmente. Aquí los tipos aplicables en la Comunidad Valenciana en el año 2024
. La mayoría de Comunidades Autónomas están subiendo el tipo general al 8% (Murcia) o superior (10% en Cataluña) o variable (de un 8% a un 10%, según el valor de lo transmitido, en Andalucía).
Las autoridades fiscales pueden revisar el valor declarado en la escritura si consideran que el de mercado es superior. Puede obtener el valor fiscal que la Comunidad asigna inicialmente al bien transmitido, teniendo en cuenta el valor de la contribución, en la siguiente pagina: cálculo valor fiscal. También en otros casos, como la transmisión de vehículos, se facilitan los valores fiscales (para el 2014).
El impreso a presentar para la autoliquidación del impuesto es el Modelo 600 y el plazo es el de UN MES (antes del 6 de agosto de 2013 eran 30 días hábiles), desde el día en que se cause el acto o contrato. La ley del impuesto exige la presentación de autoliquidación por el interesado, en unión de copia de la escritura, pero la Generalitat Valenciana mediante la ORDEN 10/2015, de 27 de mayo (publicada el 9 de junio), de la Consellería de Hacienda y Administración Pública dispone que no se tendrá que aportar junto con la autoliquidación del impuesto sobre sucesiones y donaciones y del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados la copia auténtica del documento notarial en que conste el acto o contrato ni la copia simple del mismo, puesto que ya lo remite telemáticamente la propia notaría.
Si es compra de solar o primera compra de edificio urbano a un promotor, se devenga IVA a cargo del comprador, (desde el 1 de septiembre de 2012 el 10%, antes 8% y ver párrafo siguiente, para viviendas o viviendas con garaje, y al 21%, antes 18%, en locales y solares) además del impuesto de actos jurídicos, al tipo del 1% en general (desde el 10 de enero de 2012 en la Comunidad Valenciana el tipo fue del 1,2% y, actualmente, desde el 6 de agosto de 2013 es del 1,5%) o del 0,1% si se trata de compraventa de vivienda que constituya la residencia habitual.
Transitoriamente, los pagos para las compras de viviendas nuevas sujetas a IVA efectuados desde el 20 de agosto del 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012 tuvieron un IVA reducido del 4%, que a partir del 1 de enero de 2013 subió al 10%.
Hacienda ha emitido una circular para aclarar el tipo aplicable de Iva en operaciones efectuadas cuando cambian los tipos.
La nuevas letras e) y f) del artículo 84.1.2º de la Ley 37/1992 introducen unos supuestos de inversión del sujeto pasivo (es decir el iva lo abona directamente el comprador que pasa a ser el sujeto pasivo, y no el vendedor), en las siguientes entregas de inmuebles:
(1). Efectuadas como consecuencia de un procedimiento concursal. (Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003,de 9 de julio, Concursal).
(2). Con renuncia a la exención en los casos de los apartados 20º y 22º del art.20.uno de la Ley 37/1992 (transmisión de terrenos no edificables y segundas transmisiones de edificaciones).
(3). En ejecución de garantía. (La dación en pago de un inmueble).
(4). En ejecuciones de obra y cesiones de personal para su realización. Puede ser con o sin aportación de materiales. El destinatario debe actuar en calidad de empresario o profesional. Contratos directamente formalizados entre promotor y contratista o entre contratista y subcontratista. El objeto debe de ser la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones
(5). En la consideración de ejecuciones de obra, aumentando el % del coste de materiales utilizados del 33 al 40% para que sea considerada entrega de bienes las ejecuciones de obra que tengan por objeto construir o rehabilitar edificaciones.
La adjudicación de terrenos o edificaciones por una comunidad de bienes a los comuneros se considera entrega de bienes en proporción a la cuota de participación.
Para determinar la base aplicable para el pago del impuesto Hacienda publica unos valores de referencia catastrales, vea el apartado de Documentos Notariales referente a Impuestos: Base imponible Transmisiones y Plusvalia, este sistema ha cambiado a partir del 1 de enero de 2022, estableciéndose un nuevo sistema de:
COMPROBACIÓN DE VALORES: Conforme al trabajo del compañero Javier Máximo Juárez González, la ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal supone un giro copernicano: se abandona la noción de «valor real» y se reemplaza en el Impuesto De Transmisiones y en el de Sucesiones y Donaciones (nueva redacción arts. 10, 25, 30.1 y 46 del TRITPAJD y 9 y 18 de la LISD) por el concepto «valor de mercado», añadiendo dos reglas:
(I) General: se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
(II) Especial en el caso de los inmuebles: su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Este valor de referencia no es el valor catastral, la Ley 11/2021 da nueva redacción a la DF 3ª de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDL 172004) y lo configura como la determinación «de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas».
Y añade que:
(I) La DG del Catastro elaborará anualmente un mapa de valores.
(II) Fijará mediante orden del Ministerio un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado.
(III) Y anualmente aprobará la DG del Catastro mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble, sujeta a audiencia colectiva y a recurso de reposición potestativo y reclamación económico administrativa y, por ende a fiscalización jurisdiccional.
Esto tiene dos consecuencias importantes:
a) un valor declarado igual o superior al valor de referencia resultante del Catastro excluye la comprobación de valores. Así resulta del nuevo art. 46.1 del TRITPAJD al excluir de la comprobación de valores en el caso de inmuebles, aquellos supuestos en que la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido. Y también del art. 18.1 de la LISD en muy parecidos términos.
b): Si el valor declarado es inferior al valor de referencia, la administración puede considerar el valor de referencia como base imponible sin que ello constituya comprobación de valores.
También ello es evidente a la vista de la nueva redacción del art. 10.2 del TRITPAJD y 9.3 de la LISD. No estamos ante un medio de comprobación de valores, sino ante la determinación de la base imponible en ambos tributos.
¿Y si no hay valor de referencia de un inmueble en concreto? Lo resuelve los arts. antes citados: «Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado».
Por tanto, en estos casos, presuntamente residuales, seguiríamos como hasta ahora: valor declarado sujeto a comprobación de valores por los medios del art. 57 de la LGT en los términos configurados por la jurisprudencia del TS.
¿Se puede combatir el valor de referencia? Sí, además de por la vía colectiva de su configuración, los nuevos artículos 10 del TRITPAJD y 9 de la LISD permiten:
(I) Su impugnación cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria.
(II) Con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la LGT.
En ambos casos, aunque por vía de impugnación solo en el supuesto de interposición del recurso potestativo de reposición, disponen al unísono la nueva normativa en ITP y AJD e ISD que: «La Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada».
Por supuesto, en todo caso, agotada la vía administrativa, queda abierta la contencioso administrativa.
DEL VENDEDOR: Si se trata de bienes inmuebles urbanos (los rústicos no tributan por este concepto), también está sujeta la transmisión al Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (antigua Plus-Valía), que debe abonarse en el plazo de 30 días habiles desde la firma, su cuantía varía en función del Municipio y de las fechas de adquisición y venta del inmueble, o, tras la última reforma, de la plusvalia real obtenida (es decir diferencia entre el precio de compra y el de venta, sin gastos ni impuestos), el Ayuntamiento lo calculará con una copia simple de la escritura. Se regula en los arts. 104 y ss. del del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales aprobado por RDLey 2/2004 de 5 de marzo. Los vendedores no profesionales pueden pactar sobre su pago, que, en principio corresponde al vendedor, el adquirente solo responde del impuesto si el transmitente es no residente en España.
Para determinar la base aplicable para el pago del impuesto de Plusvalia existe, tras la reforma efectuada el 8 de noviembre de 2021, un doble sistema alternativo, vea el apartado de Documentos Notariales referente a Impuestos: Base imponible Transmisiones y Plusvalia
Con efectos desde 1 de enero de 2013 se adiciona un nuevo apartado 5 en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, con la siguiente redacción:
«5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.» Los notarios tenemos un acuerdo con la Federación de Municipios que permite presentar una copia via internet en el Ayuntamiento respectivo nada más firmarse la escritura.
A titulo orientativo en la siguiente dirección facilitan el cálculo de la plusvalía en diferentes ayuntamientos.
Si el vendedor es extranjero y no acredita su residencia fiscal en España, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de venta.
El vendedor es responsable del Impuesto de Bienes inmuebles (IBI) del año en curso y debe estar al corriente de los anteriores. El Notario, salvo indicación en contrario, intentará obtener certificado telemático sobre la existencia o no de recibos impagados. Tenga en cuenta que conforme al vigente art. 64.1 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales aprobado por RDLey 2/2004 de 5 de marzo, se establece la afección del inmueble al pago de dicho impuesto, por lo que los adquirentes serán responsables subsidiarios, si la deuda no se paga. (art. 41.3 d y 79.1 L.G.T.). Un estudio detallado puede verlo aquí. Comprende toda la deuda tributaria no prescrita (Véase estudio).
El transmitente también debe abonar, al hacer la declaración de la renta, en el ejercicio siguiente, el impuesto por la ganancia patrimonial que ha tenido con la venta, por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Más información.
Debe tener en cuenta:
El pago del impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana (antigua Plus-Valía) es, en principio, de cuenta del vendedor; cabe el pacto en contrario pero está excluido en aquellos supuestos en los que el vendedor actúe con carácter profesional.
Debe pactar los gastos de notaría. Si no acuerdan nada se aplicará el art. 1455 del Código civil y se abonarán conforme a dicha ley, esto es: El vendedor abonará la matriz de la escritura (aproximadamente alrededor de un 70%, aunque puede variar), y la Plusvalía (incremento de valor de los terrenos), y el comprador pagará las copias de la escritura, los gastos de la inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Transmisión o I.V.A. en su caso.
Previamente la notaría solicitará del registro de la propiedad competente una nota simple informativa que permite a la parte compradora conocer el estado de cargas de la vivienda objeto de compraventa en la fecha del otorgamiento, si hay hipoteca sobre la propiedad debe solicitar información del banco determinando la cantidad que se adeuda en la fecha prevista para la firma, para cancelar la deuda o, en su caso, subrogarse en ella.
También, salvo que nos digan lo contrario, y como hemos dicho antes al hablar de la documentación a aportar, solicitaremos certificado gráfico y descriptivo del Catastro y certificado de deudas (con los municipios que facilitan esta información por Internet) para comprobar si está inscrita a nombre del vendedor y si se adeuda algún recibo de contribución. El Notario, si el certificado está a nombre del vendedor, comunicará la transmisión al Catastro, en su defecto, deberá hacerlo el propio interesado que compra. Si hay discrepancias entre la descripción del Catastro y el titulo previo o Registro, puede dar lugar a un expediente que termine (previa citación de los colindantes) con su rectificación. Ver estudio de Alfonso de la Fuente Sancho. El vendedor es el obligado al pago del Impuesto de Bienes inmuebles por la totalidad del año en curso, aunque, por ejemplo, venda en enero, no obstante el Tribunal Supremo en sentencia novedosa de treinta de junio de 2016, dice que el vendedor que abone el IBI, a falta de pacto en contrario, podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo en que cada parte haya sido dueño ese año, siendo desde entonces frecuente su prorrateo en función del tiempo en que pertenezca a vendedor y comprador.
Para saber más: información compra viviendas
