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Impuesto de Transmisiones y Plusvalia

DETERMINACION DE LA BASE IMPONIBLE EN LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS. Nuevo valor de referencia para el impuesto de Transmisiones y el de Donaciones y Sucesiones.-

En  las operaciones con inmuebles para  fijar la base imponible a partir de la cual se determina la cuota tributaria a ingresar anteriormente, tanto en el ITPAJD (Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados), como en el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la norma legal establecía que la base imponible del impuesto se correspondía con el «valor real» de los elementos adquiridos y, por dicha razón, la valoración de los inmuebles al momento del devengo del impuesto se convertía en un fuente de innumerables litigios con la administraciones tributarias, especialmente, las autonómicas.

Con el objetivo de evitar o mitigar tal litigiosidad —así se reconoce y dice expresamente en la Exposición de Motivos—, el legislador ha aprovechado la Ley 11/2021 de 9 de julio, de medidas contra el fraude fiscal, para modificar los textos legales del ITPAJD y del ISD, eliminando de ambos preceptos el concepto de «valor real» y sustituyéndolo por el de «valor», sin mayores calificativos.

A partir de lo anterior y en lo que se refiere a la valoración de bienes inmuebles, la base imponible vendrá determinada por el «valor de referencia» previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario a la fecha del devengo del impuesto, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los contribuyentes sea superior al «valor de referencia», o en el caso de inexistencia de la publicación de dicho «valor de referencia» por parte del Catastro Inmobiliario.

Lo anterior comporta un efecto impositivo muy gravoso, ya que aun estando en desacuerdo con dicho valor de referencia, se obliga a los contribuyentes a tener que tributar en el ITPAJD y en el ISD por unos valores que pueden ser ajenos al valor real del bien inmueble adquirido y, en su caso, a tener que discutirlo mediante los procedimientos legales correspondientes,

En caso de no existir valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes:

  • el valor declarado por los interesados,
  • el precio o contraprestación pactada
  • o el valor de mercado del inmueble.

En definitiva, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro operará como un valor mínimo para la fijación de la base imponible en las transacciones inmobiliarias sujetas a estos dos impuestos (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) sin perjuicio de que cuando el valor declarado o el precio o contraprestación acordada sea superior al valor de referencia, prevalecerán sobre éste.

   Según consulta de la Administración de Hacienda, estos valores se aplican incluso en caso de ejecución judicial.

Mas informaciones en la Generalitat Valenciana.

Procedimiento para la determinación del valor de referencia.

El valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario. Así, el valor de referencia de los inmuebles se determinará, anualmente, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante fedatario y obtenidos en el marco de informes anules del mercado inmobiliario, en función de las características catastrales de cada inmueble.

El valor de referencia se determinará anualmente para cada ejercicio con el límite del valor de mercado sin que pueda superarlo, y con este objeto se fijarán mediante Orden del Ministerio de Hacienda factores de minoración para los bienes de una misma clase, habiéndose fijado a estos efectos para 2022 un factor de minoración a aplicar sobre los módulos de valor medio del 0,9, tanto para inmuebles rústicos como urbanos (Orden del Misterio de Hacienda y Función Pública 1104/2021 de 7 de octubre).

En los 20 primeros días del mes de diciembre del año anterior a su aplicación, la Dirección General del Catastro publicará en el Boletín Oficial del Estado un anuncio informativo para generar conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, pueden ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro; sin embargo, para el primer ejercicio de aplicación de estos valores de referencia (2022) estos valores no han estado disponibles hasta del 1 de enero de 2022.

  Se trat a más extensamente al hablar de la COMPROBACION DE VALORES en el apartado de la compraventa.

 

NUEVA REGULACION DETERMINACION BASE IMPUESTO MUNICIPAL DE PLUSVALIA (IMPUESTO DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS).-

Mediante su sentencia 182/2021, de 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad de la fórmula de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

 El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el Boletín Oficial del Estado de 9 de noviembre de 2021, modifica la LRHL con el objeto de adaptar esta ley a la referida jurisprudencia constitucional.

La nueva normativa regula un nuevo sistema de determinación de la base imponible y, como novedad de interés, se establece que también tributarán las operaciones en las que transcurra menos de un año entre la adquisición y la transmisión del inmueble.

   El nuevo sistema determina que  la base imponible de la plusvalía municipal será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo del tributo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos en función del período de generación del incremento de valor, pero ofrece un método alternativo que permitirá a los sujetos pasivos tributar en función del incremento de valor real obtenido en la transacción, pudiendose elegir el menos gravoso de ambos. Como novedad, se establece expresamente que no se paga plusvalía cuando no hay plusvalía real (como habían ido señalando sentencias anteriores) y quedan gravadas las operaciones en las que el período de tenencia del inmueble haya sido inferior a un año.

Por tanto el real decreto-ley regula un doble sistema para la determinación de la base imponible del impuesto:

a. Estimación objetiva

El primer método es similar al tradicional. En concreto, la base imponible se obtendrá multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento al que corresponda la exacción del impuesto y que dependerán del período de generación del incremento de valor. Estos coeficientes no podrán exceder de los que se indican a continuación, en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

En el caso de operaciones realizadas en plazos inferiores a un año desde la adquisición, se deberán computar los meses completos de tenencia del inmueble.

Los coeficientes serán actualizados anualmente mediante una norma de rango legal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Si tras dicha actualización los coeficientes de las ordenanzas fiscales son superiores a los máximos antes indicados, se aplicarán estos últimos hasta que se corrija el exceso en la ordenanza fiscal.

Finalmente, se establece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan acordar, a los exclusivos efectos de determinar la base imponible, una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con el objeto de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.

b. Estimación directa

Si, a instancia del sujeto pasivo, se constatara que el incremento de valor, determinado por la diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición, es inferior al determinado por el método objetivo, se tomará como base dicho incremento. Estos valores podrán ser objeto de comprobación por los ayuntamientos.

A estos efectos, se deberán aplicar las siguientes reglas:

  • En el caso de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcción, la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición del suelo se obtendrá aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
  • Como valor de transmisión o de adquisición se tomará el mayor entre el que conste en el título que documente la operación (o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de transmisiones lucrativas) o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria.               
    No se podrán computar en este procedimiento de cálculo los gastos o tributos que graven dichas operaciones de adquisición o transmisión.
  • Se tomará como valor de adquisición el que resulte mayor a consecuencia de una revisión fiscal del valor de compra.

El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.

      Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para aquellas operaciones en las que el contribuyente acredite que no ha existido incremento de valor. Para ello,   los interesados deberán declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición.

El cálculo del incremento de valor real obtenido en la transmisión se realizará conforme a las reglas señaladas anteriormente para la determinación de la base imponible del impuesto mediante el método de estimación directa.

A pesar de que resulte de aplicación esta regla de no sujeción a una transmisión concreta, el adquirente actualizará su periodo de tenencia a los efectos de determinar la plusvalía municipal de la siguiente transmisión, salvo en los casos de no sujeción ya previstos previamente en la normativa del impuesto en los que no se actualizaba dicho periodo (i.e. aportaciones de inmuebles acogidas al régimen de neutralidad fiscal, operaciones de aportación y adjudicación de bienes y derechos a la sociedad conyugal o en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio matrimonial). 

 La nueva normativa entra en vigor al día siguiente al de su publicación, es decir, el 10 de noviembre de 2021. Por lo que las operaciones realizadas con anteriorad no liquidadas, por ejemplo herencias en las que el causante falleció antes de esa fecha, no generaran plusvalía de ningún tipo.

Veamos cómo se realiza el cálculo en ambos casos:

a) Nuevo cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real

La fórmula que debe aplicarse en este caso es:

Valor de transmision de la vivienda - Valor de adquisición de la vivienda x Porcentaje del valor catastral del terreno= Base imponible

 El valor de transmisión puede ser el precio de venta, si la vivienda fue vendida, o el precio que tenía al momento de ser recibida por una herencia o donación.

  • El valor de adquisición hace referencia al precio que la vivienda tenía al momento de ser comprada por el vendedor o el causante de la herencia o donación.
  • El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del IBI o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.

b) Nuevo cálculo objetivo de la base imponible

El método objetivo para calcular la base imponible de la plusvalía municipal consta de la siguiente fórmula:

Valor catastral del terreno x coeficiente determinado por el municipio = Base imponible

  • El valor catastral del terreno es un dato que puede encontrarse en el recibo más reciente del IBI o en el sitio web del Catastro Inmobiliario.
  • Los coeficientes determinados por cada municipio dependen de los valores máximos que el Ministerio de Hacienda ha fijado según la cantidad de años que una persona ha sido propietaria de un inmueble:

Tiempo durante el cual la persona ha sido propietaria, aplicando los coeficientes fijados por Hacienda, más arriba detallados.

¿Cómo se calcula la plusvalía en Torrevieja? (De la paginade inmokearealestate.com)

Lo primero que se debe averiguar para calcular la plusvalía es el valor catastral del suelo, que es un dato que se encuentra en el recibo del IBI, o en el catastro de la vivienda. Asegúrate de mirarlo ahí, ya que el valor del catastral del suelo y el valor del inmueble no son lo mismo.

Una vez tienes ese número, tienes que calcular la tasa de revalorización, que varía dependiendo del municipio en que te encuentres. En Torrevieja, se utiliza la siguiente tabla:

 

De 1 a 5 años 3,7%
De 6 a 10 años 3,5%
De 11 a 15 años 3,2%
De 16 a 20 años 3,0%

 

Según el número de años que se haya poseído el inmueble, se usa un porcentaje u otro, y éste se aplica anualmente. Es decir, si has tenido tu vivienda durante 9 años, tu tasa de revalorización sería:

9 x 3,5% = 31,5%.

Es importante tener en cuenta que la tasa de revalorización se aplica solo hasta 20 años, es decir, aunque hayas sido poseedor del inmueble durante 35 años, seguirás multiplicando por 20.

Después se calcula la base imponible, que se obtiene de aplicar la tasa de revalorización al valor catastral. Imaginemos que el valor catastral de esta vivienda que has tenido durante 9 años es de 75.000€. Entonces, tu base imponible sería:

75.000€ x 31,5 / 100 = 23.625€

A partir de la base imponible sacamos la cuota íntegra, que es lo que se pagaría de plusvalía en el caso de que no nos correspondiese ninguna bonificación. La cuota íntegra se calcula aplicando el tipo de gravamen, que lo decide cada ayuntamiento, y en el caso de Torrevieja es de un 30%. Según el ejemplo que hemos puesto, la cuota íntegra sería:

23.625 x 30 / 100 = 7087.5 €

Lo último que se calcula son las bonificaciones, que dependen mucho de las circunstancias de la transmisión del terreno. En Torrevieja, las bonificaciones ascienden a un 50% de descuento sobre la cuota íntegra si se trata de vivienda habitual heredada por ascendientes, descendientes o cónyuges, y 20% en cualquier otro caso de herencia.

  En esta pagina de Suma, entidad delegada por varios Ayuntamiento, entre ellos el de Torrevieja, para su recaudación, se ofrece el modelo de la presentación del Impuesto y su cálculo.

 

 

 
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