Notaria Barrenechea - Notaría José Julio Barrenechea

Si tiene la intención de contratar una hipoteca (ya sea préstamo o crédito hipotecario, hipoteca inversa, hipoteca multidivisa, etc.) con una entidad financiera (caja de ahorros, banco, etc.), le pediremos los datos de dicha entidad para que nos remitan las condiciones pactadas y redactar la correspondiente escritura.

La documentación normalmente se la requerirá su banco o caja, deberá facilitar los títulos de propiedad de la finca o fincas hipotecadas, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y cualquier otro dato o documentación que pudiere ser relevante.

La Orden EHA/2899/2011 de 28 octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pretende recopilar en un solo texto toda la normativa (comentario). Ha sido desarrollada por la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos. La regulacion de operaciones por profesionales que no sean entidades financieras se recoge en la ley 2/2009

  La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, introduce una serie de variaciones en materia de préstamos y su ejecución, limitando el interés de demora a tres veces el interés legal del dinero,si es vivienda habitual, admite las clásulas suelo (un interés minimo siempre), pero exige aceptarlas por escrito en la escritura, según  texto del Banco de España. Intereses de demora en préstamos hipotecarios con los consumidores: dos puntos sobre los remuneratorios es el límite de abusividad según establece el Tribunal Supremo en Sentencia Nº:364/2016 de fecha: 03/06/2016. Ahora permanece en dos puntos para los préstamos en general, pero si son hipotecarios la Ley 5/2019 lo ha subido a tres puntos (y no admite pacto en contrario, ni para bajarlo).

Esta nueva Ley se aplica tanto a préstamos como a créditos, y se refiere a la actividad de concesión y a la intermediación. Ahora bien: no sólo se aplica en préstamos o en créditos hipotecarios. Su ámbito objetivo de aplicación abarca los siguientes aspectos:

– Préstamos garantizados por hipoteca u otro derecho real de garantía que recaigan sobre bienes inmuebles de uso residencial.

– Préstamos celebrados para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, cuando el prestatario, fiador o garante (real o personal) sea consumidor.

La finalidad de esta norma es la protección de personas físicas prestatarias, fiadores o garantes de préstamos a los que les es aplicable la Ley 5/2019; se amplía, por tanto, la protección y exigencias de transparencia no sólo a consumidores sino a personas físicas autónomos (profesionales autónomos y empresarios individuales que no actúen como consumidores).

En lo que respecta a las personas concedentes del crédito inmobiliario, éstas pueden ser tanto personas físicas como jurídicas haciéndose hincapié en que la actividad de concesión de préstamo se realice de modo profesional.

Por lo que se refiere a su ámbito de aplicación temporal, la regla general es que no se aplicará la Ley a los contratos de préstamos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, salvo cuando concurran las determinadas situaciones previstas en su disposición transitoria primera (relevantes son las alusiones al caso de vencimiento anticipado).

La ley exige la entrega a los prestatarios de una serie de documentación por parte del banco  para informarles de las condiciones del préstamo.

Se establece un período mínimo de 10 días previos a la firma del contrato en los que el prestatario deberá acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito, lo que se hará constar mediante acta notarial (gratuita) el cumplimiento de todos los requisitos previos exigidos legalmente y  que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos. No podrá autorizarse la escritura de préstamo si no quedase acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones de transparencia del prestamista previstas en la Ley o no compareciese el prestatario para recibir el asesoramiento gratuito del notario como tarde el día anterior a la formalización del contrato ante notario (no puede hacerse el mismo día).

Gastos del préstamo, la ley los distribuye como sigue:

Gastos de tasación del inmueble: a cargo del prestatario.

Gastos de gestoría: a cargo del prestamista.

Aranceles notariales escritura de préstamo hipotecario: a cargo del prestamista.

Pago de las copias notariales: por cuenta de quien las solicite.

Honorario del Registro de la Propiedad: a cargo del prestamista.

Pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Por el Banco, de conformidad con la normativa tributaria aplicable (que, tras la reforma del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados operada por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, se atribuye a las entidades prestamistas con carácter general la condición de sujetos pasivos del impuesto.

  Por lo demás la nueva Ley introduce una serie de medidas de apoyo al consumidor como son que el interés de demora sea en todo caso el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. Esta regla no admite pacto en contrario.

  No se admiten las cláusulas suelo aunque el interés remuneratorio de estas operaciones no podrá ser negativo.

  Mas información en: Consejo del Notariado, préstamos. Y también sobre comisiones, tipos de préstamo y su regulación: Banco España.

Impuestos:

• Se calculan, no sobre el capital prestado, sino sobre la base que representa la total responsabilidad hipotecaria (capital, intereses, costas y gastos) cuya cuantía depende de la entidad con la que contrate.
• El tipo es el del 1,5 % en la Comunidad Valenciana DECRETO LEY 4/2013, de 2 de agosto, del Consell. Hay un tipo reducido del 0.,10 para prestamos a familias numerosas con ingresos conjuntos inferiores a 45.000 que adquieran su vivienda habitual. Tambien para la adquisición de su vivienda habitual por disminuidos físicos (= o mas 65%) o psíquicos (= o mas del 33%).  Por Real D.L. 17/2018, de 8 de Noviembre de 2018 se modifica el artículo 29 del Texto refundido del impuesto, y el sujeto pasivo de los préstamos hipotecarios pasa a ser, en vez del deudor si es un comsumidor, el acreedor, esto es, el prestamista.
• Desde el uno de enero de 2015 se abonará (como en el resto de documentos) el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a los honorarios  notariales por la escritura de cancelación y los del registro por su  posterior inscripción, al anularse la exención que antes existía, por exigencias de la Legislación comunitaria (apartado siete del artículo primero de la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifica la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Hipoteca inversa

• No es muy frecuente, se trata de un préstamo sobre un inmueble que constituye la vivienda habitual del solicitante y requiere una serie de requisitos:
• El solicitante o los beneficiarios deben tener edad igual o mayor de 65 años  o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
• Se dispondrá del préstamo mediante disposiciones periódicas o únicas.
• La deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o si así se estipula cuando fallezca el último de los beneficiarios.
• La vivienda hipotecada ha de ser tasada y asegurada de acuerdo con la ley 2/1.981.
• Para mayor información véase la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, modificada por Ley 5/2015, de 27 de abril.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos  modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y por la Ley 25/2015, de 28 de julio, llamada de segunda oportunidad. Establece una serie de medidas de ayuda mediante la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.Fija los requisitos que delimitan al colectivo a proteger:

• - ha de ser la primera y única vivienda habitual  y estar hipotecada;
• - todos los miembros de la familia deben carecer de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas;
• - cuota hipotecaria superior a un tanto por ciento de los ingresos netos de la unidad familiar;
• - deberán carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda, y
• - el valor de adquisición de la vivienda se limita según la población.

Incluye tres fases posibles , de carencia de intereses durante un plazo, quita de parte de deuda, y admisión de la dación en pago en ciertas condiciones.

Medidas fiscales para el caso de deudores hipotecarios sin recursos:

- ITPYAJD. Se añade un nuevo número 23 al artículo 45.I.B) del texto refundido: «23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.»

- Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:  «3. En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.»

- IRPF. Se añade una disposición adicional a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre: «Disposición adicional trigésima sexta. Dación en pago de la vivienda. Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma..»

Y ahora, con carácter general, sendas exenciones de la eventual plusvalía en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, establecidas por el Decreto-ley 8/2014, recogido en la Ley 18/2014, con efectos retroactivos al 1 de enero de 2014, para las ejecuciones hipotecarias, judiciales y notariales, y daciones en pago de la vivienda habitual. Ver estudio.